Nhà phố liền kề là gì? Nhà ở liên kế là gì? Liệu hai khái niệm này có phải là một hay là các khái niệm độc lập!?

Nhà phố liền kề hay còn gọi là nhà phố thương mại – shophouse là loại hình thường xuất hiện trong hầu hết các dự án bất động sản hiện nay. Đây là loại hình được đánh giá là có tính sinh lời cao vì có nhiều giá trị ngoài công năng để ở.

ĐẤT NỀN THÁI BÌNH xin chia sẻ các thông tin về Nhà phố liền kề – Nhà ở liên kế theo TCVN để người mua hiểu về loại hình nhà đất này.

TCVN 9411:2012 là gì?

TCVN 9411:2012 được chuyển đổi từ TCXDVN 353:2005 theo quy định tại khoản 1 Điều 69 của Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật và điểm b) khoản 1 Điều 7 Nghị định 127/2007/NĐ- CP ngày 01/8/2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật.

Tiêu Chuẩn Việt Nam TCVN 9411:2012
Tiêu Chuẩn Việt Nam TCVN 9411:2012

TCVN 9411:2012 do Viện Kiến trúc, Quy hoạch Đô thị và Nông thôn biên soạn, Bộ Xây dựng đề nghị, Tổng cục Tiêu chuẩn Đo lường Chất lượng thẩm định, Bộ Khoa học và Công nghệ công bố.

Tiêu chuẩn này áp dụng để thiết kế các nhà ở riêng lẻ được xây dựng thành dãy có sự thống nhất về kiến trúc và hệ thống hạ tầng, đáp ứng yêu cầu thiết kế đô thị.

Nhà ở liền kề là gì – Nhà ở liên kế là gì?

Nhà ở liền kề – liên kế là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.

Ngoài ra còn có một thuật ngữ khác về Nhà ở liền kề là Nhà ở liền kề có sân vườn:

Loại nhà ở liên kế, phía trước hoặc phía sau nhà có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thước được lấy thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực.

Nhà ở liên kế mặt phố (nhà phố) là gì?

Nhà phố liền kề theo cách hiểu dân dã là những ngôi nhà có chung một thiết kế, nằm liền nhau trên một con phố. Những ngôi nhà này thường được tận dụng tầng trệt để kinh doanh, và các tầng trên để ở hoặc cho thuê làm văn phòng, quán cafe…

Trong luật pháp Việt Nam, nhà phố liền kề – shophouse được gọi là nhà phố liên kế.

Nhà ở liền kề mặt phố là loại nhà ở liên kế, được xây dựng trên các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được duyệt. Nhà liên kế mặt phố ngoài chức năng để ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ và các dịch vụ khác.

Nhà phố liền kề - Nhà phố thương mại
Nhà phố liền kề – Nhà phố thương mại

Quy định chung Phân lô và xây dựng Nhà ở liền kề

Nhà ở liên kế được xây dựng theo quy hoạch chung tại các tuyến đường trong đô thị hoặc ngoại vi. Việc thiết kế và xây dựng phải tuân thủ theo thiết kế và quy định về kiến trúc đô thị được duyệt đối với nhà ở riêng lẻ.

Khi thiết kế xây dựng mới hoặc cải tạo nhà liên kế hai bên tuyến đường đô thị phải hài hòa với tổng thể kiến trúc tuyến phố và phải bảo đảm mỹ quan riêng của công trình.

Khi thiết kế mặt đứng cho một dãy nhà ở liên kế mặt phố cần đảm bảo các nguyên tắc sau:

  • Có số tầng và cao độ các tầng như nhau trong một dãy nhà;
  • Có hình thức kiến trúc hài hoà và mái đồng nhất trong một khu vực;
  • Có màu sắc chung cho một dãy nhà;
  • Thống nhất khoảng lùi và hình thức hàng rào cho một dãy nhà;
  • Có hệ thống kỹ thuật hạ tầng thống nhất;
  • Chiều dài của một dãy nhà ở liên kế không lớn hơn 60 m. Trong một đoạn phố có thể có nhiều dãy nhà khác nhau.
  • Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông với chiều rộng không nhỏ hơn 4,0 m.

Nhà ở liên kế mặt phố xây dựng mới không đồng thời thì các nhà xây sau phải tuân thủ quy hoạch chi tiết được duyệt và thống nhất với các nhà xây trước về cao độ nền, độ cao tầng 1 (tầng trệt), cao độ ban công, cao độ và độ vươn của ô văng, màu sắc hoàn thiện…

Những khu vực sau đây trong đô thị không cho phép xây nhà ở liên kế:

  • Trong các khuôn viên, trên các tuyến đường, đoạn đường đã được quy định trong quy hoạch chi tiết là biệt thự;
  • Các khu vực đã có quy hoạch ổn định; nếu xây dựng nhà ở liên kế phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
  • Trong khuôn viên có các công trình công cộng như trụ sở cơ quan, các công trình thương mại, dịch vụ, các cơ sở sản xuất;
  • Trên các tuyến đường, đoạn đường, các khu vực được xác định là đối tượng bảo tồn kiến trúc và cảnh quan đô thị.

Nhà ở liên kế mặt phố được phép có chung hoặc không có chung bộ phận kết cấu (móng, cột, tường, sàn, mái hoặc các kết cấu giáp lai khác của hai nhà liền kề).

Trường hợp tường chung: Hệ thống kết cấu dầm sàn, cột hoặc bất kỳ một bộ phận nào của ngôi nhà không được xây dựng quá tim tường chung. Chiều dày tường chung không nhỏ hơn 0,2 m;

Trường hợp có tường riêng: Chỉ được phép xây dựng trong ranh giới có chủ quyền hoặc quyền sử dụng đất.

Nhà ở liên kế có sân vườn thì kích thước tối thiểu (tính từ mặt nhà đến chỉ giới đường đỏ) của sân trước là 2,4 m và thống nhất theo quy hoạch chi tiết được duyệt. Trường hợp có thêm sân sau thì kích thước tối thiểu của sân sau là 2,0 m.

Thiết kế nhà ở liên kế phải đảm bảo các quy định khác liên quan như an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường, giao thông,…

Yêu cầu quy hoạch với nhà ở liền kề

Yêu cầu về lô đất xây dựng nhà ở liền kề (Liên kế)

Lô đất xây dựng nhà ở liên kế có chiều rộng không nhỏ hơn 4,5 m và diện tích không nhỏ hơn 45 m2. Tùy thuộc diện tích lô đất xây dựng, mật độ xây dựng nhà ở liên kế được lấy theo quy định về quy hoạch xây dựng.

Nhà ở liên kế xây dựng trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không nhỏ hơn 50m2 và có chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Trường hợp sau khi giải phóng mặt bằng hay nâng cấp cải tạo công trình, diện tích còn lại nhỏ hơn 15 m2, chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3,0 m thì không được phép xây dựng.

Nhà liên kế mặt phố sâu trên 18 m phải có giải pháp kiến trúc tạo không gian đảm bảo thông gió và chiếu sáng.

Ngoài ra còn có thêm các yêu cầu riêng biệt và vô cùng khắt khe khác cho Nhà ở liền kề:

  • Yêu cầu về khoảng lùi
  • Yêu cầu về tầm nhìn
  • Yêu cầu về khoảng cách và quan hệ với công trình bên cạnh
  • Yêu cầu về chiều cao
  • Yêu cầu về kiến trúc
  • Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy
  • Yêu cầu về hệ thống kỹ thuật và vệ sinh môi trường

Các tài liệu viện dẫn

Các tài liệu viện dẫn sau rất cần thiết cho việc áp dụng tiêu chuẩn này. Đối với các tài liệu viện dẫn ghi năm công bố thì áp dụng phiên bản được nêu. Đối với các tài liệu viện dẫn không ghi năm công bố thì áp dụng phiên bản mới nhất, bao gồm các sửa đổi, bổ sung (nếu có).

  • TCVN 2622, Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình – Yêu cầu thiết kế;
  • TCVN 4474, Thoát nước bên trong – Tiêu chuẩn thiết kế;
  • TCVN 4513, Cấp nước bên trong – Tiêu chuẩn thiết kế;
  • TCVN 4605, Kỹ thuật nhiệt – Kết cấu ngăn che – Tiêu chuẩn thiết kế;
  • TCVN 5687 : 2010, Thông gió – Điều hoà không khí – Tiêu chuẩn thiết kế;
  • TCVN 7447, Hệ thống lắp đặt điện của các toà nhà;
  • TCVN 9385 : 2012 , Chống sét cho công trình xây dựng – Hướng dẫn thiết kế, kiểm tra và bảo trì hệ thống;
  • TCXD 16 : 1986, Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng;
  • TCXD 29 : 1991, Chiếu sáng tự nhiên trong công trình dân dụng – Tiêu chuẩn thiết kế;
  • TCXDVN 264 : 2002, Nhà và công trình – Nguyên tắc cơ bản xây dựng công trình để đảm bảo ngư¬ời tàn tật tiếp cận sử dụng;